家を建てる流れを知りたい！ 土地のあり・なしで変わる手順と期間

家を建てる流れは所有している土地があるかないかで異なります。
ご自分の条件と照らし合わせてみてください。

予算を決める

家を建てるときの第一歩は予算を明確にすることです。総額だけでなく、頭金や住宅ローンの借入額、月々の返済額などを算出します。予算を決める際は、以下のポイントを意識しながら情報を集め、必要な費用をできるだけ具体的にイメージして、予算オーバーのリスクを防ぎましょう。

【予算を決めるポイント】

・自己資金と住宅ローンのバランスを確認
・土地代、建築費、諸費用の内訳を把握
・将来のライフイベントも考慮した無理のない返済計画

希望条件・優先順位を決める

予算の決定後はどのような家に住みたいのかを家族で話し合いましょう。間取りやデザイン、土地を所有していないなら立地条件、学校や職場までの距離など、自分たちの生活スタイルに合った条件をリストアップし、優先順位を決めます。その希望条件を簡単にまとめてリストにしておくと、後から打ち合わせをする際にスムーズに進められます。

依頼する建築会社を選ぶ

注文住宅を依頼する建築会社としては、ハウスメーカーや工務店、設計事務所があります。

・ハウスメーカー
主に規格型の家づくりを得意としており、自由設計タイプの商品も選択可能です。規格型の商品はある程度絞られた候補の中から建材や設備・内装材などを選ぶため、建築費用を抑えやすいでしょう。

・工務店
自社施工を専門とする自由設計の商品を扱う会社が主流です。得意な分野や会社の規模などが様々なので、事前に情報収集をする必要があります。

・設計事務所
デザイン力があるので、こだわりを持った家づくりができます。細かな要望や凝った意匠にも対応してもらえる反面、家が完成するまでの期間や予算には少し余裕を持ったほうがよいでしょう。

【土地がない場合】

土地探し

土地を所有していない方は、まず家を建てるための土地を見つける必要があります。不動産会社や物件情報サイトなどを利用して自分たちで探す方法や、依頼先の建築会社に希望条件を伝えて探してもらう方法があります。土地探しに要する期間はそれぞれ異なり、一般的には3～6か月程度で見つかるものの、慎重に進める場合は年単位の時間がかかるケースもあります。

土地探しのコツについて詳しく知りたい方は、ぜひ下記の記事もご参照ください。
関連記事⇒「土地探しの相談先は？ 探し方のコツとハウスメーカーに依頼するメリット　未公開土地の探し方」

敷地調査

土地には様々な法規制が地域ごとにあり、建築可能な建物の条件や電気・ガス・水道の引き込み状況なども異なります。土地の購入を決定する前に必ず敷地調査を行いましょう。通常は建築会社に依頼すると調査をしてもらえます。購入後に「家が建てられないと判明した」ということにならないよう、相談しながら土地を決めていくのがおすすめです。

土地購入

敷地調査の結果、問題がなければ購入の手続きをします。以下の順で進めましょう。

① 購入の申し込みとして“買付証明書”を提出する
買付証明書を提出した順に土地を購入できるようになります。この段階ではまだ支払いの必要はありません。

② 住宅ローンの事前審査を行う（土地購入に住宅ローンを利用する場合）
事前審査とは、住宅ローンの正式な申し込みをする前に、銀行から借入可能な金額の目安を確認することです。事前審査には本人確認書類、収入証明書類、建物のプランと見積もりが必要です。建物プランと見積もりは建築会社に依頼しましょう。

③ 事前審査通過後に土地売買契約を締結（土地購入に住宅ローンを利用する場合）
契約時には手付金として売買代金の5～10％ほどを現金で支払う必要があります。

【親の土地がある場合】

親の土地に家を建てる場合、「親の土地を借りて家を建てるケース」と「親から土地を譲り受けて、子に名義変更した土地に家を建てるケース」があります。

使用貸借契約：無償で親の土地を借りる

子が親の土地に家を建てて住む際に、親に土地の使用料を払わないことも多いでしょう。このような地代や権利金が発生しない貸し借りを“使用貸借”といいます。使用貸借では、使用中に贈与税は発生しませんが、後々相続する際に相続税がかかります。
土地を親族間で貸し借りする場合、契約書を交わさないことも多いでしょう。しかし相続時のトラブルを防ぐためにも土地使用貸借契約書を作成しておくほうが安心です。
なお、子が親に地代を払うと、使用貸借ではなく通常の賃貸借契約とみなされてしまう点に注意が必要です。

賃貸借契約：有償で親の土地を借りる

子が親に地代や権利金を支払って、親が所有している土地に家を建てる場合は“賃貸借契約”になります。使用中の贈与税はかからず、相続時に相続税がかかるのは使用貸借契約と同様です。
賃貸借契約では、土地を使用する権利である“借地権”が借主である子に認められています。その土地は所有者である親が自由に使えない土地とみなされるため、相続税算出のもとになる土地の評価額が安くなります。

生前贈与：親の土地を譲り受ける

親の土地を生前贈与で譲り受けて家を建てる場合は、贈与契約書の作成と所有権移転登記を行い、登記簿の土地の名義を子に変更します。

所有権移転登記の際は、登録免許税、不動産取得税、印紙税といった税金がかかるほか、登記を司法書士などの専門家に依頼する場合は依頼料が必要です。さらに、土地の生前贈与を受けると、贈与された翌年に贈与税を納める必要があります。
また、“相続時精算課税制度”を利用すると、贈与税基礎控除の110万円に加えて、2,500万円までの特別控除が使えます。相続時精算課税制度は、贈与時ではなく相続時に最終的な税額を精算する制度です。
家族の構成や財産の状況、適用できる制度の要件によって適した方法は異なりますので、土地を譲り受ける際には税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。

さらに、両親が住んでいる土地の一部分に子の家を建てる場合もあるでしょう。日本には“一敷地一建物”の原則があるため、親の家が建っている土地にもう1軒の家を建てる場合には、“土地の分割”もしくは“土地の分筆”をする必要があります。

土地の分割では、土地の登記簿はそのままに、任意の位置で線を引いてそれぞれの土地で建築基準法に適合した建物を建てることができます。しかし、土地を担保にローンを組むときに親の家が建っている部分も担保になってしまうため、子の家の土地のみを担保にして住宅ローンを組みたいなら、登記上の土地も分ける“分筆”の手続きが必要になります。
登記簿上で別々の土地にするために、分けた土地ごとに登記を行うのが“土地の分筆”です。

ここからは、土地の有無にかかわらず同じ手順になります。

地盤調査

土地購入後に地盤調査を行います。地盤調査を行うことは建築基準法によって義務付けられているので必ず実施しましょう。地盤改良工事が必要ということになった場合、工法や坪数によっても異なりますが、建築費に充てられる予算にも大きく影響します。地盤調査は土地を購入したら早めに行いましょう。

間取り・設備などのプランニング

土地が確定したら建物の詳細な設計を進めます。初期段階で作成した希望条件や優先順位のリストを活用しましょう。

・間取りプランの決定
階数、窓の位置や大きさも法的基準を考慮しながら、家族構成や生活スタイルに合わせて間取りを設計します。

・設備、内装の選定
照明やキッチン、バスルームなどの設備計画、居室をはじめとする全体の床材や、壁紙などの内装計画を決定します。

家づくりには決めることがたくさんあり、迷ったときは最初に作成した家族の希望リストを見返して話し合うのがおすすめです。

建築確認申請

建てる家の詳細が決まったら行政庁または指定確認検査機関等に建築確認申請をします。多くの場合は建築確認申請書の提出が必要で、申請作業は建築会社が代行してくれます。審査結果が出るまでの期間は1か月前後です。

工事費の見積もりを確認

続いて工事費の見積もりを確認します。
依頼先がハウスメーカー・工務店の場合は、そのままワンストップで見積もりにも対応してもらえますが、設計事務所の場合は施工会社の選定が必要です。設計事務所から施工会社を紹介される場合でも複数の業者から相見積もりが可能なので希望する場合は相談してみましょう。

提出された見積もりが予算と合わない場合は、プランを調整して再見積もりを依頼し、納得できる内容に仕上げます。

工事請負契約を結ぶ

建築プランと予算が固まったら、施工会社と工事請負契約を結びます。その際は工事請負契約書だけでなく、設計図書と呼ばれる設計図面一式など、必要書類をすべて確認しましょう。問題がなければ契約を締結します。工程の説明を必ず受けておくことが大切です。

住宅ローン本審査

工事請負契約を締結したら、事前審査を通過した金融機関等に住宅ローンの本申し込みを行い、本審査へと進みます。本審査を無事に通過した後は住宅ローンの契約をします。

着工

ここまでのステップがクリアできたら工事の着工です。工事を始める前には、工事の安全祈願である“地鎮祭”を行います。地鎮祭は日本で古くから行われていますが、施主が希望すれば行わないようにすることも可能です。地鎮祭が終わったあとは、工程表に従って基礎工事から順に工事を進めます。

竣工・引き渡し

無事に竣工したら竣工チェックを行い、不具合があれば補修などの対応をしてもらいましょう。補修内容を確認して問題がなければ引き渡しとなります。

家を建てる期間は土地の有無や施工内容によって異なりますが、注文住宅の場合は全体で約1年が目安とされています。

・準備期間（約6か月）
依頼先の選定、設計、打ち合わせ、住宅ローンの手続きなどを行います。

・工事期間（約3～6か月）
着工から竣工までの建築工事に要する期間です。

【土地がない場合】

・土地探し（約4～12か月）
土地探しについては個人差があり、多くの場合は土地探しと予算検討などの準備作業を並行して進めます。土地が決まらないと進められない工程もあるため、土地探しが家づくり全体のスケジュールを左右するともいえるでしょう。家づくりをスムーズに進めるには早めに動き始めてスケジュールを立て、余裕を持って準備することが大切です。

家を建てる際の費用は所有している土地があるかどうかで大きく異なります。ここでは、土地を所有している場合とそうでない場合の平均費用や、住宅ローンの目安についてご紹介します。

【土地がある場合】

国土交通省が発表した令和5年度の報告によれば、家を建てる費用の平均はすでに土地を所有している場合で4,319万円です。近年、資材価格や人件費の上昇で建築費用の平均が高くなる傾向にあり、前年の平均費用と比較すると400万円ほど増加しています。
参考：「令和５年度住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）

【土地がない場合】

土地の購入を含めると家を建てる際の平均費用は5,811万円です（令和5年度）。土地の価格は地域によって大きく異なるため、希望エリアの相場など調査をしっかり行いましょう。

住宅ローンの目安は年収の何倍ぐらい？

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2024年10月調査）」によると、返済負担率のボリュームゾーンは15％超～20％以内となっており、年収の5倍程度の金額で住宅ローンを組んでいる人が多いといえそうです。
参考：「住宅ローン利用者の実態調査（2024年10月調査）」（住宅金融支援機構）

参考記事：
⇒「家を建てるための費用はどのくらい必要？ 土地のあり・なしでどのくらい変わる？」

家を建てるタイミングは結婚や子育て、仕事の安定期といったライフステージや、経済状況など人それぞれです。

家を建てた人の平均年齢

令和5年度に行われた国土交通省の住宅市場動向調査報告書によると、注文住宅（建て替えを除く）で家を建てた人の全国平均年齢は40.1歳、年代別の割合では30代が46％で最多となっています。
参考：「令和５年度住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）

ライフステージに合わせて

家づくりは結婚や出産、子どもの入学や進学・独立など、ライフステージが変化するタイミングに合わせて考えるケースが多い傾向にあります。

住宅ローンの返済期間は？

住宅ローンの返済期間の年数は、30年超～35年以内が約半数を占めています（令和5年度）。借入期間の上限は一般的に35年となっているため、ほぼ上限に近い年数で融資を受けるケースが多くなっているといえるでしょう。

家を建てるためタイミングについて詳しく知りたい方は、ぜひ下記の記事もご参照ください。
関連記事⇒「家を建てるならタイミングや年齢はいつが良い？ ライフステージやライフイベントで考える家づくり」

家を建てる際は様々なポイントに注意を払う必要があります。

費用

家を建てるには様々な費用がかかりますが、建てた後に必要となる外装の修繕や設備の交換、子どもの進学といった将来の支出も想定しておきましょう。貯蓄がなくなる事態を避けるためにも、長期的な視点で予算を計画すると安心です。

建築会社の選定

建築会社の選択は、家づくりを左右する重要な要素の1つです。実績や評判、見積もりによる比較はもちろん、担当者と話をして自分たちとの相性を見ることも建築会社を選定するポイントの1つです。特に、どのような点を重視して家づくりをしているか、価値観に共感できる会社を選ぶという点も大切です。
関連記事⇒「ハウスメーカーとは？ 工務店とはどこが違うの？ 選び方のコツとメリット」
関連記事⇒「工務店とは？ ハウスメーカーや設計事務所との違いと特徴をチェック」

土地探し

土地探しにおける問題の1つに、理想の土地がなかなか見つからないという問題があります。数か月探しても見つからないようなら、希望と予算が合っているか確認しましょう。予算に合わせてエリアを広げるなど条件の再検討が必要です。
また、土地を購入する前に敷地調査を必ず行い、実際に現地を訪れて周辺環境を確認しましょう。

耐震性・耐久性

地震の多い日本で家を建てる際、耐震性・耐久性は大事なポイントです。家が地震に強いつくりになっているかどうか、耐久性のある材料を使っているかどうか、事前によく検討しましょう。特に木造の場合は構造部材や耐震部材が壁の中に隠れていることが多いため、疑問点があれば建築会社に積極的に質問して納得したうえで計画を進めましょう。
関連記事⇒「木造住宅の耐用年数と特徴　メリット・デメリットや鉄骨造・鉄筋コンクリート造との違い」
関連記事⇒「軽量鉄骨造とは？ 特徴と耐用年数　重量鉄骨造や木造、RC造、SRC造との違い」

デザイン・機能性

長く住む家を建てるならデザインだけでなく使い勝手や機能性も大切にしましょう。「使いやすいか」「掃除がしやすいか」「必要な機能があるか」「不必要な機能はないか」を考えたうえで、デザインが好みを満たしていれば理想的です。
関連記事⇒「注文住宅とは？ 種類とメリット・デメリット　建売住宅や分譲住宅との違いも紹介」
関連記事⇒「設計事務所に注文住宅を依頼するメリットは？ 設計施工分離発注と設計施工一括発注の違い」

間取り

間取りは家族の人数やライフスタイルに合わせて柔軟に考えることが大切です。例えば、子どもの成長に合わせて部屋を仕切れるようにする、将来を見据えてバリアフリー設計を取り入れるなど、変化に対応できる工夫をしておくと安心です。また、家事動線に配慮した間取りを考えることも重要です。
関連記事⇒「家の間取り図を見るコツ　アルファベットの略語はどんな意味？」
関連記事⇒「30坪2階建てのおうち　おしゃれな間取りのつくりかた」

収納

クローゼットのような造り付けの収納は、設計段階でしっかりと検討しましょう。出産やペットの飼い始めといった家族構成の変化や子どもの成長に伴い、物が大幅に増える時期もあります。いろいろな場面やタイミングを想定して、収納スペースを考えてみましょう。

メンテナンス

家は、建てたら終わりではなく、数十年にわたるメンテナンスが必要です。設計段階から長期的な維持管理を視野に入れた計画が大切です。

自分の家を建てることは、様々なステップや手続きを経て成し遂げる一大イベントです。だからこそ、マイホームの建材にはこだわりたいものです。

例えば、床材には表面の質感にこだわり、天然木の特長を再現した意匠と立体感のある張り上がりを実現した『トリニティグランデ』はいかがでしょうか。凹み傷が付きにくく、車椅子にも対応しています。
＜ウォールナット柄（グレー色）＞や＜メープル柄＞など、様々なパターンの天然木柄から好みのデザインを選んでみてください。

（※）金属製キャスターや球状キャスターは使用しないでください。キャスターの使用頻度が高い箇所は、カーペットなどを敷いて床を保護してください。

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• 監修者

  淀川 美和（よどがわ みわ）
  株式会社アートアーク一級建築士事務所代表。

  一級建築士、インテリアコーディネーター、2児のママ建築家。「ママをきれいにする空間づくり」 をミッションの一つに掲げ、住宅・店舗・ホテル等の設計、内装コーディネート、メディア出演等を行う。自身も仕事と家事と育児のバランスをとりながら、忙しいママがいかに快適に家族と暮らせるかに焦点をあてつつ「お部屋のコンシェルジュ」として皆さまのお役に立てるよう奮闘中。
  
  保有資格：一級建築士、インテリアコーディネーター、建築士会インスペクター、健康住宅アドバイザー、整理収納アドバイザー２級、アロマ検定１級

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• リライト監修者

  志鎌のり子（しかまのりこ）
  一般社団法人日本模様替え協会 理事/COLLINO一級建築士事務所代表。

  日本女子大学住居学科卒業、五洋建設でマンション・ビルの設計監理/内装デザインを10年担当。その後、日本ERIにて住宅検査など10年担当、設計・検査・審査した住戸数は延べ5,000件以上にのぼる。現在は部屋を「機能による空間分け」「動線」「収納」の観点から模様替えする独自のメソッドにより、機能的な部屋づくり/仕組みづくりなどを提案。書籍「家具配置のルール」のほかSUUMO、AERAwithKids、建築知識ビルダーズ、住まいの設計など著書多数。
  
  保有資格：模様替えアドバイザー　一級建築士　建築基準適合判定資格者　住宅性能評価員　建物耐震診断士　フラット35適合証明検査員　など

公開日：2025.03.19　最終更新日：2025.07.07