マンションリフォームはどこまで可能？ できること、できないことのまとめ

マンションにおけるリフォームは、ある程度リフォームが自由にできる戸建てとは異なり、細かな制限があるものです。そこで今回は、マンションでのリフォームはどこまで可能なのか、そしてどの部分に手を付けてはいけないのかを解説します。また、住みながら行えるマンションリフォームの範囲や、比較的行いやすいプチリフォームについてもご紹介します。

分譲マンションは“建物の区分所有等に関する法律”によって、“専有部分”と“共用部分”の2つに分けられています。大まかにいうと、専有部分は区分所有者である自分が購入したマンションの部屋内部を指し、共用部分はエントランスや階段・エレベーターなど、マンションの入居者全員が利用する部分を指します。マンションで個人的なリフォームが可能な範囲は、基本的に専有部分です。

ここで注意が必要なのが「自分の住む部屋のすべてを自由にリフォームできるわけではない」という点です。例えば、自室のバルコニーや窓、玄関扉などは個人のスペースに思えますが、実際は共用部分という扱いです。バルコニーはいざというときに住人共用の避難通路になりますし、窓は建物全体の外観を左右します。また、玄関扉の室内側や鍵は一般的には専有部分という扱いになりますが、扉自体は廊下側から見ると建物のデザインに関わるので共用部分となります。

このように考えれば、これらの場所が共用部分ということにも納得がいくのではないでしょうか。
これらのことを踏まえてリフォーム可能な場所をまとめると、以下のようになります（※）。
（※）マンション管理規約によっては専有部分の範囲が異なる場合もあるので、お住まいのマンション管理規約をご確認ください。

●マンションでリフォーム可能な場所（専有部分）

・玄関扉の内側、鍵
・壁紙
・床
・天井
・建物構造に影響しない柱や間仕切り

●マンションでリフォームできない場所（共用部分）

・玄関扉の外側
・ベランダ
・窓
・サッシ
・建物構造に影響する柱や間仕切り

ここにあげたリフォーム可能な場所は一般的なものであり、実際のリフォームに関する取り決めの詳細は、各マンションの管理規約に記載されています。管理規約では専有部分の範囲以外にも、リフォームに関わる様々な項目が規定されています。マンションによっては独自のリフォーム禁止事項が設けられている場合もあるので、リフォーム前に必ず管理規約を確認しましょう。また、リフォームの着手前には管理組合に工事を申請する必要があります。

マンションは室内なら比較的自由にリフォームが行えることがわかりました。では、部屋の中にある壁を取り外して間取りを変更できるのでしょうか。これは、マンションの構造がどのような種類なのかによって変わってきます。

マンションの構造には、“ラーメン構造”と“壁式構造”があります。ラーメン構造のマンションは、柱と梁で建物を支えています。格子状の枠組みを積み重ねて建物ができているイメージで、中層や高層マンションはほとんどがこのラーメン構造です。室内の壁がラーメン構造やスタッド（軽量鉄骨）で作られている場合は、一般的には壁を取り外して間取りを変えるリフォームが可能です。

一方、壁式構造のマンションは、箱型の壁と床で建物を支えています。壁式構造は低層マンションに多く見られます。壁式構造で建物を支えている壁は耐力壁と呼ばれ、建物全体の構造に関わっており、なおかつ共用部分となるため個人の裁量で取り外すことはできません。

ただし、耐力壁は壁式構造のみに設置されているわけではなく、ラーメン構造の建物に存在するケースもあります。どの壁が耐力壁なのか素人が判断するのは難しいため、室内の壁を取り外して間取りを変更したい場合は、まず専門家に相談してください。

●水回り

給湯器、トイレ、浴槽、洗面台などを交換する水回りのリフォームは、古い設備を撤去した後の現場調査で下地や配管の劣化が著しい場合、工期が長引き日常生活に影響を及ぼすかもしれません。しかし、下地や配管に問題がなく、設備交換のみならさほど時間がかからないのが一般的です。

例えば、トイレの便座交換はおおむね数時間程度で終わることが多く、トイレ本体を交換する場合でも半日〜1日程度が工期の目安となります。しかし、床などの内装を含めたリフォームや、和式トイレから洋式トイレへの交換には数日かかると考えておきましょう。

浴室のユニットバス交換はトイレのリフォームより工期が長く、1〜3日程度かかります。工事中は入浴できないため、入浴施設を利用できるなら住みながらのリフォームも十分可能です。

●玄関扉

玄関扉はマンションに住みながらでもリフォームしやすい部分です。既存のドア枠にかぶせるカバー工法を選択すれば、玄関扉のリフォームは1日程度の短期間で完了できることが多くなっています。

しかし、前述のようにマンションでは各住戸で個別に玄関扉を交換する工事は管理規約で認められていない場合が多く注意が必要です。ただし、事前に申請すれば許可が出るケースもあるので、まずは管理規約を確認しましょう。

●壁紙

壁紙の張り替えは、住みながら部屋の雰囲気を大きく変えられるリフォームです。生活スペースを確保しながら1部屋ごとに進めるため、生活に関わる部分を何か所もリフォームする場合は日数がかかることもあります。

●床・天井

床や天井のリフォームは一般的には3日〜1週間ほどかかりますが、建材や工法によっては短期間で工事が終わります。そのため、1部屋など狭い範囲のリフォームなら住みながら行えるケースも多いですが、全室の床や天井を住みながらリフォームする場合は工期が長くなる可能性があります。

マンションに住みながら行うリフォームは、仮住まいを探さなくてよいという大きなメリットがあります。また、目の前で工事が進んでいくので進捗状況や仕上がりがわかりますし、疑問に思う点があればその場で質問することもできます。

すべての部屋の壁紙や床を張り替えるなどリフォーム範囲が広い場合は、部屋ごとに仕上げて家具を移動させながら作業を進めなければならず、工期が長くなり費用がかさむケースもあります。どうしても住みながら大規模なリフォームを行いたい場合は、短期間で施工ができる工法や建材を探してみましょう。

マンションのリフォームには何かと決まりごとが多いですが、費用や工期を抑えることができて、比較的実践しやすいプチリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。プチリフォームの方法とマンションのプチリフォームに取り入れやすいDAIKENの製品をご紹介します。

●間取りを変える

間取りの変更が難しい構造のマンションに住んでいる場合は、家具を使ってスペースを区切るという方法もあります。本棚やラックなどを上手に使えば部屋をゆるやかに区切れるので、個々のスペースを演出できます。

DAIKENの『hapia（ハピア） 格子間仕切』なら、部屋の一体感を損なわずに視線をゆるやかに遮ることができます。格子状なので照明や空調を妨げず、圧迫感も少ないでしょう。寝室をベッドスペースとクローゼット側に分けたり、リビングを仕切ったりと、様々な使い方ができます。シンプルモダンな表面と繊細な印象の裏面と、表情の異なる2面を使い分けられます。サイズやカラーも豊富で、和室・洋室を問わずマッチします。

（※）記事内で使用されている『hapia（ハピア）』は2025年6月生産中止予定です。2025年6月に発売予定の後継品『ieria（イエリア） 格子間仕切』をご検討ください。

●床を変える

床のリフォームは、通常なら床材をすべて剥がして新しい床材を張ることになるので、大掛かりなリフォームになります。

DAIKENの『吸着フローリング』は、現在のフローリングの上にただ敷いていくだけでリフォームが完了し、専門業者に依頼することなく、自分で床のリフォームを行えます。もちろん住みながらリフォームできます。素材はとても軽いので楽に扱えますし、ずれた場合は何度でも敷き直せます。接着剤を使用する必要もありません。

コスト面でも、一般的な床材の張替えリフォームと比べると、かなりリーズナブルです。ウォールナット、チェリー、バーチなどバリエーションも揃っています。『吸着フローリング』はスリッパ歩行や砂埃による傷が付きにくく、既存の床の保護材としても使えます。（※）

（※）お住まいのマンションの管理規約によっては導入できない場合があります。

また、『吸着フローリング』は施工できる下地に制約があります。凸凹のある床や、クッション付き防音床材の上には取り付けられませんのでご注意ください。

●天井を変える

天井は手の届きにくい部分だけに、汚れや傷みが気になっても掃除しにくく、古いクロスを剥がして張り替えるのは手間がかかります。

DAIKENでは、今ある天井を剥がさずに既存のクロスの上から施工可能な「オンクロス施工」対応の製品があります。『かんたん天井材リフォーム』シリーズの天井材『クリアトーン12SⅡ』は、調湿性能に加え、気になる反響音を抑える吸音性能もあわせ持っています。「オンクロス施工」なら工期が短縮できるため、住みながらのリフォームも可能でコストの軽減にも貢献します。

（※）「オンクロス施工」については設計施工資料をご確認ください。
（※）『クリアトーン12SⅡ』を「オンクロス施工」される場合は、『さらりあ〜と用接着剤』をご使用ください。
（※）記事内で使用されている『さらりあ〜と用接着剤』は2025年6月生産中止予定です。2025年6月に発売予定の後継品『スピーデル工法用接着剤』をご検討ください。

マンションでもリフォームは可能ですが、リフォームを検討する際は、まずマンション管理規約で専有部分とリフォーム可能な部分を確認しましょう。大きなリフォームが難しい場合は、住みながらのリフォームやプチリフォームで住み心地をアップさせることを検討してみてはいかがでしょうか。トラブルのないリフォームを目指しましょう。

『吸着フローリング』についてはこちらの記事も参照ください。
関連記事⇒「簡単床リフォーム！ フローリングを張り替えなくても敷くだけでOKの“吸着フローリング”」

公開日：2022.01.25　最終更新日：2025.05.20